此前的12月12日亚洲色图 自拍偷拍，湖南省衡阳市亦发好意思丽确，自2025年1月1日起商品房销售实行套内建筑面积计价。

一周之内，两地先后官宣“取消公摊”，激发网友点赞关注、平方热议。

但网友的问题也相继而至：

取消公摊后，

莫得公摊面积的商品房如何订价？

如果订价过高，

“取消公摊”明白就没了实质敬爱敬爱。

取消公摊后，

之前公摊的若何办？如何弥补？

二手房的面积若何算？

还卖得出去吗？

取消公摊后，

税费若何算？

物业费又若何算？

能按世界公摊面积算物业费吗？

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其实，

“取消公摊”这一作念法并非鼎新之举。

重庆早在2002年就通过

《重庆市城镇房地产往复惩处条例》

取消了“公摊面积”，

并抓续以套内建筑面积四肢商品房

销售的计价依据于今。

深圳等地也早已在商品房销售合同

中提供了多种计价方式的遴荐，

包括套内建筑面积计价和按套计价等。

业内东说念主士示意，取消公摊销售仅仅计价方式的一种休养，它改变了单价和计价的面积基础，但并不会导致房屋总价的变化。因此，渴望通过此方式缩短房价的想法可能并不现实。以广东肇庆为例，其销售计价新政自本年5月1日实施于今，房价并未因此下落。

该东说念主士合计，践诺上，公摊是无法实足取消的，因为电梯井、楼梯间、门厅、过说念等公摊面积，是居住品性保险的必要组成部分。取消公摊将影响居住品性，甚而导致房屋失去居住功能。

购房者对公摊的活气，主要源于公摊比例的不透明和得房率的各别。不同小区、开拓商以及同小区的不同楼栋，公摊比例各不沟通，这种不透明性让购房者感到困惑和不公说念。

而“取消公摊”这一转换，恰是提高得房率的解题想路之一，通过透明的购房环境，将提高购房者知情权和舒服度，也将鼓吹房地产行业完善尺度、擢升品性和劳动。

天然，

取消公摊后，

网友暖热的商品房的订价机制、

既往购房公摊的弥补问题

以及二手房面积的筹画圭表，

或王人将迎来一系列深切的变革。

带着网友暖热的这些问题，

记者采访了3名

《法治日报》讼师众人库成员，

整个来看他们带来的解读。

苗在超北京德和衡讼师事务所讼师

刘廷彦北京大成（深圳）讼师事务所搭伙东说念主、讼师

戚兆波北京海润天睿讼师事务所搭伙东说念主、讼师

1.取消公摊后，莫得公摊面积的商品房如何订价？

苗在超：取消公摊后，商品房的订价应该以套内面积为基础，而非传统的建筑面积。即开拓商将依据房屋的践诺使用面积（套内面积）来订价。

合理订价办法：一是聚合阛阓和资本为止：订价应左证阛阓价钱和开拓商践诺资本。如果取消公摊后单价飞腾过大，需加强监管，确保价钱合理，驻守开拓商借机抬价。二是设立价钱上限或带领价：政府或行业协会应设定合理的价钱范围或上限，考虑地皮资本、建筑资本等要素，幸免过度加价。三是优化世界劳动用度分担：世界区域用度可单独计费，幸免将其隐性包含在单价中，让购房者清爽了解用度组成。四是透明订价与公示：开拓商应公开订价依据，政府应监督，确保价钱透明，驻守分裂理飞腾。

刘廷彦：从经济学的实质动身，商品的价钱持久由其内在特征与阛阓供需关系共同决定。取消公摊，以套内建筑面积计价，并不虞味着房价会因此出现剧烈的波动。践诺上，如果房屋的其他重要特征，如地舆位置（是城市中枢区域照旧偏远郊区）、建筑缱绻的新颖性与合感性、控制配套设施的完善进程等保抓不变，那么房价的中枢价值基础就并未发生根人道变化。取消公摊更多是对计价方式的一次休养，而非对房屋价值自己的颠覆。

天然，房价的变动从来王人不是由单一要素所能决定的。取消公摊配景下，房价的走势将受到多种要素的共同影响。其中，供需关系无疑是一个贫穷的考量要素。如果阛阓上房源供应饱胀，开拓商即便有提高单价的冲动，但在购房者领有饱胀遴荐余步的情况下，也不敢贸然大幅加价。反之，若阛阓房源殷切，那么房价飞腾的压力就会显耀增多。

此外，计谋调控亦然影响房价走势的重要要素。政府一直辛苦于于保重房地产阛阓的舒服健康发展，当取消公摊后出现房价尽头波动或过快飞腾的情况时，相干部门很可能会实时出台限购、限贷等计谋来舒服房价，驻守房地产阛阓出现过热的情状。

关于开拓商而言，取消公摊后，他们可能理会过优化确立决策、缩短其他不必要的资本、提高得房率等方式来擢升居品的竞争力。这些举措不仅有助于开拓商在浓烈的阛阓竞争中脱颖而出，也有助于保重整个房地产阛阓的健康发展。

戚兆波：左证原确立部2001年发布的《商品房销售惩处办法》第十八条章程，“商品房销售不错按套（单位）计价，也不错按套内建筑面积或者建筑面积计价”。按套内建筑面积计价践诺上等于将商品房公摊面积不筹画在内，但左证上述《惩处办法》，在商品房贸易合同中还应当注明建筑面积和分担的共有建筑面积，房屋产权证上不时也会注明所分担的共有建筑面积。因此，“取消公摊”也等于咱们咫尺所提到的新政，其实早就有部门规矩四肢依据。许多场所政府也发布过雷同文献，比如2008年12月矫正的《北京市城市房地产转让惩处办法》第二十一条章程“新建商品房转让应当按照套内建筑面积计价”，但在实践中，新建商品房销售不时会同期公布两种计价方式，不外二手房平台则仍以建筑面积计价为主。

取消公摊后商品房如何合理订价？从政府角度来讲，取消公摊不错有用提高商品房往复透明度，促使开拓商合理订价，从而鼓吹房地产阛阓健康有序发展；但新政仅能对商品房订价起到指挥作用，并弗成果然地决定其价钱走势。而对开拓商来讲，取消公摊后，大大减少了通过公摊面积进行“套路”操作的空间，需要更精确地核算其各项开拓资本，进而制定出科学合理的销售价钱，以赢得阛阓和购房者的信任。但由于新政实质上仅属于商品房计价方式的改变，并未对商品房阛阓的供求关系、购房资本等贫穷价钱要素形成根底影响。是以，购房者但愿通过新政来缩短总房价的愿望就怕很难完满。另外从香港取消公摊后的房价走势来看，也简直未受到任何影响。但新政实施确乎故意于贸易两边愈加标准、公说念地详情价钱，减少因房屋面积引起的争议，从这个角度来讲，对购房者也算是一种利好。

2.取消公摊后，如何弥补之前购买的屋子的公摊？二手房面积若何算？

苗在超：关于也曾购买的房屋，购房者无法径直要求开拓商退还已支付的公摊用度或休养房价，因为购房合合并般已商定了房屋的建筑面积和公摊部分。关于这类问题，法律上并莫得调处章程需要进行价钱休养或抵偿。不外，购房者不错与开拓商协商，比如要求缩短物业费或其他姿色的补偿。

在取消公摊后，二手房的面积应以套内面积为准。取消公摊并按套内面积订价有助于减少购房者不必要的支付，但关于已购高公摊房产的购房者，二手房往复时可能会感到吃亏。因此，政府不错制定过渡期补偿计谋，并在二手房往复中考虑公摊面积的历史资本，均衡价钱各别。卖方应在购房合同中明确公摊和套内面积的变化，幸免误会和不必要的诉讼纠纷。贸易两边需要明确房屋的践诺使用面积，并左证房产证上的套内面积进行往复。如果波及到争议，房屋往复时应照章证明面积，并确保两边对房屋面积达成一致。

刘廷彦：从合同精神和法律原则角度看，一朝购房合同也曾坚毅并收效，那么合同中的各项条目，包括房屋面积、价钱等，王人将成为贸易两边必须恪守的法律义务。因此，从严格敬爱敬爱上讲，关于也曾购买的房屋，其公摊面积是无法进行补偿的。事实上，如前所述，取消公摊，由建筑面积计价改为以套内建筑面积计价，仅仅销售计价方式的休养，并不会形成房屋总价的变化，是以，也并不存在补偿问题。

天然，这并不虞味着购房者的权益无法得到保险。实操中，政府不错通过加强监管、完善法律法例等方式来确保购房者的正当权益不受侵害。举例，政府不错要求开拓商在销售房屋时提供看重的面积测量论述和筹画方式，以便购房者八成清爽地了解所购房屋的践诺面积和公摊情况。同期，政府还不错加大对开拓商的处罚力度，关于挑升避讳或虚报房屋面积的行径进行严厉打击。

取消公摊后，二手房销售也将以套内建筑面积计价，这一休养将有助于买方愈加清爽地了解所购房屋的践诺大小和空间布局，从而作出愈加聪慧的购房决策。但并不虞味着卖方会亏掉原先的公摊面积对应的房价，卖方势必会按相似的总价去出售。

要而论之，取消公摊后，商品房的订价机制、既往购房公摊的弥补问题以及二手房面积的筹画圭表王人将迎来一系列深切的变革。这些变革不仅检会着政府、开拓商和购房者的聪敏和应变能力，也为咱们提供了一个从头注目和优化房地产阛阓结构和开动机制的机会。

戚兆波：由于场所新政并不属于国度强制性法律或法例标准，何况效率上不时不溯及既往，是以对已签购房合同而言，不会受到影响。也等于说，新政实施后，原购房合同中的公摊面积条目仍然有用，购房者弗成依据新政要求拔除或者返收复公摊部分的房款，亦即无法取得公摊面积的相干补偿。

新政前已分担世界建筑面积的商品房参加二手房阛阓后，由于新政不再筹画分担面积，是以应按照套内建筑面积从头核算二手房面积。新的二手房面积因扣除高达15%以上甚而50%比例的公摊面积，名义上看缩水严重。但由于标的房产并未发生任何变化，贸易两边关于总成交价的预期是一致的，是以二手房单价也会相应提高一定比例，以休养到总成交价水平。故二手房面积筹画方式的改变并未果然改变两边的最终往复价钱，也就不存在网友惦记的按套内面积卖房吃亏的问题。

3.取消公摊后，税费如何筹画？物业费若何收？有东说念主号令按世界公摊面积收物业费，套内面积无须收，可行吗？

苗在超：取消公摊后，相干税费应当按套内面积筹画，尤其是契税和升值税。套内面积更稳当购房者践诺的使用面积，因此按套内面积筹画税费愈加公说念。按建筑面积筹画税费可能导致购房者为并不使用的公摊部分支付非常税费，这与取消公摊的初志相艰涩。

取消公摊后，物业费应当按套内面积收取。如果新计谋要求按套内面积收取物业费，则表面上已售房屋的物业费需要休养，以与践诺使用面积匹配。

按世界公摊面积收物业费不太可能。取消公摊的中枢指标是让购房者只为践诺使用的部分支付用度，而不是为世界区域的保重支付非常用度。

刘廷彦：在取消公摊以套内建筑面积计价的情况下，税费的筹画方式可能会受到影响。具体来说，与面积挂钩的税费，如契税和房产税，其筹画基础可能会由建筑面积转动为套内建筑面积。然则，具体的影响进程取决于税费的筹画方式和税率等要素，相干配套税收计谋需要跟上，天然，在套内面积、公摊面积测绘准确的情况下，其实计税基础是否由建筑面积转动为套内建筑面积并无实质影响。

物业费原先不时基于房屋的建筑面积（包括套内面积和公摊面积）来计收。在取消公摊后，若按套内建筑面积来筹画物业费，表面上物业费的单价可能会飞腾，因为世界部分的保重用度需要由更少的面积来分担。然则，这并不虞味着物业公司不错舒缓提高物业费，而是需要解任相干计谋法例和阛阓订价机制。

关于新政之前购买的房屋的物业费，原则上不需要休养，可按原商定收费方式不绝实施。是否需要休养物业费收取方式，这取决于具体的场所计谋和物业公司的决策。如果场所政府出台了相干计谋要求按照套内建筑面积来筹画物业费，那么物业公司可能需要休养其收费方式。然则，这需要经由一定的圭表，如召开业主大会、进行公示和征求主意等。

关于有东说念主号令按世界公摊面积收取物业费，而套内面积无须收的情况，这在践诺操作中并不可行。因为世界区域是整体业主共同使用的，其保重和惩处用度应由整体业主共同承担。因此，物业费应按照房屋的套内面积和公摊面积的比例进行分担。

戚兆波：取消公摊，税费会受到一定影响，主如若一些按照商品房建筑面积尺度来缴纳的税种。比如契税，其税率与房屋建筑面积大小挂钩，当公摊取消后，原本计税的房屋建筑面积不再适用，那么相应的契税筹画依据也应当赐与休养。鉴戒香港地区的作念法，取消公摊前后，应当会确立一定的过渡期，并对税收等相干配套法律文献进行矫正，以适合新政。

物业劳动收费除实施政府带领价的特殊物业情状外，一般实行阛阓移动价，由业主和物业劳动企业解任合理、公开、质价相符的原则进行协商，并在物业劳动合同中赐与商定。现行部门规矩以上司别的文献中并未径直章程具体的物业收费尺度，更未‌明确章程物业费按照房屋建筑面积或者套内建筑面积收取。不外此前各地制定的物业收费带领文献中，大渊博参照房屋建筑面积计取物业费。

取消公摊后，物业费收取方式仍将以业主与物业劳动企业解放协商为主，但按照套内面积计价将是相对最合理可行的收费方式。因为公摊面积不再筹画物业费，这对扫数业主均是公说念的，加之套内面积透明，筹画时不会存在争议，故各方最易接管；尽管由于不临幸屋的公摊所有存在一定判袂，从而导致取消公摊后物业费计取会有轻微各别，但这种各别不错忽略不计或亦可通过个别调差来赐与弥补。

有东说念主号令按世界分担面积收取物业费，套内面积无须收，这种不雅点天然貌似有一定的合感性，但并无任何法律依据，且实践中也难以实施。领先，左证民法典第二百七十二条章程，“业主对其建筑物罕见部共享有占有、使用、收益和刑事背负的权益”；同期，业主左证其罕见部分的面积占建筑物总面积的比例来应用民法典第二百七十八条所章程的业主权益，比如筹集和使用专用维修资金等事项。左证权益义务相一致的民法原则，业主持应按其罕见部分或套内面积来承担相应义务，包括缴纳物业费等。其次，按照世界分担面积收取物业费，由于公摊所有存在各别，实践中很难令公摊比例高的业主坚信；而比拟较按套内面积收取物业费的方式，则不存在这种判袂或不公说念。再次，这种计费方式又回到筹画公摊面积和公摊所有的老路上来，伴跟着公摊轨制徐徐取消，该种收费方式天然失去了客不雅依据。

新政前也曾坚毅物业劳动合同的业主，从合同效率和履行的角度来讲，并不存在必须休养物业费的问题。因为新政仅仅章程了新的面积筹画方式，并未强制章程物业费以新的筹画方式收取。是以，新政并莫得实质改变原物业劳动合同的主要内容；加上物业收费自己就存在包干制、酬金制等多种方式，是否接管新的物业费收费方式，合同两边实足享有自主遴荐权。

如果要休养物业费，需要视物业劳动合同或惩处规约的具体内容而定。若物业劳动合同或惩处规约对物业收费尺度休养有明确商定且舒适商定条件，就应该按约实施新的物业费尺度；若上述合同或惩处规约中莫得休养物业费的相干商定，则需要按照《物业惩处条例》相干章程，通过业主大会表决通事后方可实施。

作家｜法治日报全媒体记者朱雨晨亚洲色图 自拍偷拍